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敷地の持分、専有面積など一戸建てとは違う契約上注意が必要

マンションの専有面積

本題に入る前にマンションには、2つの面積表記があるのです。上記図面参照。
一つ目は登記簿や契約書に書かれる面積。二つ目はチラシやパンフレットに書かれる面積です。一つ目に方は壁の内側から内側までの実際の専有面積になりますが、チラシやパンフレットに書かれる面積は壁の中心線から中心線までの壁芯寸法になります。マンションを購入した場合、広さが違うと聞くのはこのためです。ちなみに住宅ローンは登記上の面積となるため専有面積をなります(つまり少ない面積)
これはマンション特有の面積表記になります。又、一戸建ての場合は壁芯寸法です。

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キーワード マンション購入の契約と重要事項の説明の注意点

キーワード 専有面積と壁芯面積の違い。登記や融資対象は専有面積になる(つまり小さい方)

重要事項説明

マンションは区分所有での建築の為、一戸建ては多少違う重要事項説明の内容になります。マンションの特有の事情が反映されています。共用部分に関する事項や専有使用権に関する事項のことです。ここではマンション特有の項目について抜粋してみました。

1、敷地に関する権利
 敷地の権利に関する明記。借地権、所有権、地上権などです。借地権の場合は借地料が別途に発生する場合があります。

2、共用部分に関する権利
 管理規約に基づいた共用部分の設備の範囲などが記載されています。新築の場合は規約案での説明になる。

3、専有使用権に関する権利
 共用部分のうち、専用に使うことのできる設備とその使用料の事です。駐車用や駐輪場は各世帯分あるとは限りません。

4、修繕積立金に関する事項
 計画訂な修繕積立金がある場合は金額が明記されています。もし中古購入で計画的な修繕積立金がない場合は要注意です。

5、月々の管理費に関する事項
 月々の共用部部や敷地の管理費がいくらなのかが記載されています。管理費は居住広さなどによって異なる場合が多い

6、管理形態・組合に関する事項
 管理形態が委託の場合は委託会社の名称、住所が明記されています。これはどんな会社かも教えてもらいましょう。

契約上の注意

契約上での注意は下記にまとめました。基本的には一戸建てと同じですが重要事項と同じく管理規約などには注意を払いましょう。

1、土地の権利関係は問題ないか(所有者全員で所有するため何分のいくつのような持分になります)
2、敷地の安全性(過去に土壌汚染とかがないか)
3、建物の安全性(特に中古の場合は耐震性能など)
4、十分に重要事項の内容を確認し納得できたか
5、入居後のアフター体制は確認できたか
6、関連する中華業者や施工業者は信頼できるか
7、住宅ローンは借入可能か?融資特約が明記されているか
8、各費用の支払い時期や予定金額を把握できたか
9、引渡日が予定通りに行えるか(工事の遅れなど) 10、管理規約はちゃんと確認できたか
11、管理費と修繕積立の支払方法の確認
12、カーテンやエアコンなどの備品があった場合は継承できるのか(モデルルームや中古の場合はついている場合があります)
13、逆に撤去してもらいたいものがある場合はきちんと交渉できたか
14、中古の場合、前所有者が積立金などの支払うべきものがちゃんと支払われているか
等、です。とくに14の滞納金があった場合は新所有者が支払うことになるので中古の場合は事前に確認しておきましょう。

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